Uitgelicht: Docks op kop, Uplace blijft achter

Equilis heeft alle vergunningen op zak voor de bouw van een nieuw shoppingcentrum aan het kanaal. De werken gaan na nieuwjaar van start. Het winkelcentrum krijgt een nieuwe naam: Docks Bruxsel.

W at een marktstudie zoal kan teweegbrengen. Halverwege de jaren 2000 bleek dat er in het noorden van Brussel een interessante markt voor het rapen lag, waar een shoppingmall het beste antwoord op was. "Voordien," zegt Carl Mestdagh van de gelijknamige groep, "ging iedereen er al te gemakkelijk van uit dat retailmarkt vooral in het zuiden van Brussel groeikansen had."

Mestdagh zag als een van de eerste de opportuniteit en kocht in 2005 een terrein van vier hectare aan het kanaal, vlak aan de Van Praetbrug. Daar zal tien jaar later een gloednieuwe shoppingmall verrijzen: Docks Bruxsel. Mestdagh neemt daarmee twee andere initiatiefnemers in snelheid: Uplace (in Machelen) en Neo (op de Heizel). Het eerste winkelcentrum zit in het slop door een geschorste milieuvergunning. Het tweede staat nog helemaal niet ver.

Kathedraal
Mestdagh heeft altijd gezegd dat de drie projecten (Uplace, Neo en Just Under The Sky, nu Dockx Bruxsel) complementair kunnen zijn, maar dat neemt niet weg dat hij met de aankondiging van de start van de bouw een aanzienlijk concurrentieel voordeel doet. Hij krijgt de eerste keuze uit de internationale winkelmerken die zich wat graag in een shoppingmall willen vestigen.

Volgens Olivier Weets van Equilis, de vastgoedpoot van groep Mestdagh, hebben zich al meer merken aangemeld dan Docks Bruxsel kan ontvangen. Eind dit jaar wil hij voor de helft van de winkels een huurcontract hebben afgesloten, zodat tegen eind 2015, wanneer het hele complex klaar moet zijn, alle winkels verhuurd zullen zijn.

Docks Bruxsel presenteert zich niet alleen als commerciële onderneming, maar ook als stadsontwikkelingsproject. Architect Luc Deleuze van Art and Build wil zelfs liever niet dat er over een shoppingmall gesproken wordt. Het wordt een nieuwe stadswijk waar de hele stad van kan profiteren, zo zegt hij.

Architecturale kenmerken van de oude industriële site worden in het project geïntegreerd. Zo wordt de 'kathedraal', de oude toonzaal van de Godin-kachelfabriek, volledig gerenoveerd. Weets: "Die plek is erg in trek bij onze retailklanten. Handelaars houden van authenticiteit."

Dat klinkt ironisch in de wetenschap dat erfgoedverenigingen gevochten hebben voor het behoud van een heleboel andere historische gebouwen op de site. Een strijd die ze verloren hebben. Het behoud van de 'kathedraal' is het enige wat uit de brand werd gesleept.
De effectenstudie van 2010 toonde aan dat mobiliteit een pijnpunt is. Op een drukke week verwacht Docks Bruxsel 155.000 bezoekers, waarvan 70 procent met de wagen komt. Of de nu al drukke Van Praetbrug die verkeersbewegingen zal kunnen slikken, moet nog blijken. Equilis legt een nieuwe rotonde aan op het viaduct.

Docks Bruxsel is gelukkig goed ontsloten voor het openbaar vervoer. Er lopen twee sneltrams langs (lijn 3 en 7) en het ligt vlakbij het station van Schaarbeek. Er komt ook een grote fietsenstalling, en douches voor het personeel dat met de fiets naar het werk wil komen.

Over welke merken al toegezegd hebben, houdt Docks Bruxsel de lippen stijf op elkaar. Bedoeling is om met een gedifferentieerde prijzenpolitiek ook kleinere zelfstandige winkels de kans te geven.

Financiering
Winkels en horeca zullen 41.000 vierkante meter innemen. Dat wordt aangevuld met 15.000 vierkante meter andere activiteiten waaronder een zaal van 1.500 mensen voor concerten en events.

Equilis maakt zich sterk dat de financiering rond is. De investering van 210 miljoen wordt voor één vijfde door de groep zelf opgehoest, een vijfde door partners. De rest moet van de bank komen.

De rentabiliteit van Dockxs Bruxsel zal moeten blijken. Een dag na de persconferentie verscheen een bericht in Le Soir: bestaande shoppingcentra in Brussel zoals City 2 kampen met een sterk dalend aantal bezoekers. Een nieuw shoppingcentrum riskeert hen nog meer pijn te doen en doet opnieuw de vraag rijzen of de markt wel voldoende groot is voor al die nieuwe shoppingcentra in het noorden van Brussel.