Flexibel wonen: een wissel op de toekomst?

3.000 lege winkelverdiepingen en 30.000 lege kantoren, dat is de som van de leegstand in onze binnenstad. Tegelijkertijd zijn er in Brussel te weinig woningen. Het is een tegenstelling waar de Brusselse regering al een kwarteeuw mee worstelt. Is flexibel wonen de redding van de hoofdstad? BDW laat alvast twee pioniers aan het woord.

De Nieuwstraat, ’s avonds. Naast een babykledingzaak een deur met twee bellen. Twee verdiepingen hoger: twee kleerkasten van mannen. “Wonen jullie hier?” vragen we voorzichtig? “Yes, but can you please come back in the morning? We were just heading to the opera.”

Zonneterras inclusief
Zo gezegd, zo gedaan. Om 9 uur ’s ochtends de volgende dag dient de straat als een doorgang voor mensen die de metro willen nemen aan het Rogier- of aan het De Brouckèreplein. Bjarne Andersen, een van de twee bewoners, staat ons op te wachten beneden aan zijn appartement.

Dat er in de Nieuwstraat 68 procent van de winkelverdiepingen leegstaat, vindt hij geen probleem. “Mijn man en ik hebben geen nood aan buren. Wij verhuizen iedere drie jaar en de plaats kiezen we op basis van onze vrienden. Onze beroepen laten het toe om van thuis uit te werken. Maar deze keer was het anders, ik wou echt naar Brussel komen omwille van de stad. Na een jaar zoeken via immosites, kwam ik terecht bij dit appartement. Ik stuurde Pierre (zijn Parijse echtgenoot, red.) naar hier om te komen kijken. “Een droom van een appartement voor ons. Een keurig appartement met een slaapkamer, een badkamer, een aparte toilet en een grote living. Ook een terras van vijftien vierkante meter krijgen we erbij voor de huurprijs van 1.244 euro per maand. Omdat we geen kinderen hebben, hoeven we niet te hijsen, en zonder lift kan ik heus wel de boodschappen naar boven dragen, I’m a tough guy (lacht).” Omdat er geen lift is en ook geen parking, blijven de gedeelde kosten laag. Voor slechts dertig euro per maand krijgen ze de traphal erbij. Een lage prijs om in het centrum van Brussel te wonen.

Een traphal is de oorzaak waarom er zoveel verdiepingen boven winkels leeg staan. “Om de brandveiligheid te garanderen moet er een aparte inkomhal zijn van twaalf vierkante meter in een gebouw met een winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping,” verklaart Philippe Janssens, immospecialist en professor Real Estate aan de KUL (Katholieke Universiteit Leuven). “Iedere bewoner moet op eigen houtje naar beneden kunnen in geval van brand. Daar hoort een aparte ingang bij en de meeste winkels hebben die ingang niet.”

Dansaert
Bovendien zitten de eigenaars niet te wachten op zo een extra gang wanneer ze de rekening maken. “Stel dat een winkelruimte verhuurd wordt aan gemiddeld 2.000 euro per vierkante meter en een traphal verplicht twaalf vierkante meter moet zijn, dan verliest de eigenaar maandelijks 24.000 euro aan huurinkomsten. Dit verlies kan nooit gecompenseerd worden met het verhuren van appartementen in de Nieuwstraat.” Dat verklaart ook meteen waarom er wat verderop in het centrum, in de Antoine Dansaertstraat, geen leegstand is boven de winkels, gezien de hogere huurprijs daar. “Financieel gezien verhuur je liever enkele appartementen in de hautainere winkelstraat, want de huurprijs is veel hoger.”

Huurder Bjarne Andersen is er zich van bewust: “ik woon heel graag in de Nieuwstraat maar ik neem er het vuilnis bij iedere ochtend. Dat bestaat niet wat verderop, daar is alles een beetje netter. Niet alleen is dat de reden waarom de buurten zoveel verschillen van prijs. In de Dansaertstraat vinden we Pain Quotidien, Hotel Orts, Basic Fit en zelfs een krantenwinkel. Die facetten bepalen de aantrekkelijkheid van de buurt. In de Nieuwstraat vind je geen winkels die het de modale burger mogelijk maken om het nodige in huis te halen. En dat zorgt voor een buurt die vatbaar is voor (kleine) criminaliteit.” Maar daar ligt Andersen niet van wakker. “In het jaar dat ik hier woon, heb ik nog geen lugubere taferelen gezien of ben ik nog nooit overvallen. Enkel de daklozen vragen soms iets, maar dat leeft in iedere grootstad.”

Vogelkotjes
Onze binnenstad telt naast 3.000 lege winkelverdiepingen ook ongeveer 30.000 lege kantoren. Nochtans is het perfect mogelijk om in een oud kantoorgebouw te wonen. Zo komen we terecht op het Zaterdagplein, tussen Parking 58 en het Sint-Katelijneplein. Een groot restaurant ondersteunt acht unieke appartementen. Sinds vijftien jaar zijn het ‘residenties’, plaatsen waar mensen in wonen. De vijftig jaren ervoor waren het kantoren van het Zwitserse verzekeringsbedrijf Baloise.

“Die Zwitsers waren slim, die hebben dat hier neergezet in 1958 en alle tussenmuren waren op het parket gezet, niet in het parket gegoten. Dat maakte het meteen mogelijk om die muren gewoon terug uit te breken.” De Brusselse architect, Luc Maes, zag in 1999 potentieel in dit gebouw en vond via de ‘tweede beurs voor collectieve vastgoedaankopen’ van de stad Brussel, medestanders om het gebouw gezamenlijk aan te kopen voor net geen dertig miljoen Belgische frank (743.680,57 euro). Zijn twee kinderen kochten de twee bovenste verdiepingen. “Ik raadde hen aan om de penthouse te kopen, die in oppervlakte weliswaar kleiner zijn dan de onderliggende verdiepingen, maar met veel lichtinval en een prachtig zicht over de stad.” Maes, die net zijn zeventigste verjaardag vierde, blijft zijn eigen dromen uitvoeren. Zijn dochter, Eva Maes, woont op de bovenste verdieping. Daaronder woont Jonas, zijn zoon samen met diens vriendin Sara en hun vierjarige dochtertje Marie. “We hebben het in al zijn eenvoud zo gehouden om er op termijn ons eigen droomappartement van te kunnen maken. We passen de ruimte aan, aan de noden van ons gezin. De flexibiliteit van de open ruimte die vroeger een kantoor was, is de grootste troef,” zegt Sara.

“In Antwerpen is er al een wetgeving om kantoren om te vormen tot woningen, in Brussel nog niet,” vult Philippe Janssens aan. “Je kan toch moeilijk de mensen in een vogelkotje duwen met een sleutel erop?” In praktijk was het voormalige Baloisegebouw ideaal om te ‘herbestemmen’. Iedere verdieping had een toilet, eigen leidingen en de dubbele lift stopt op elke verdieping, inclusief een deur bij aankomst. “We hebben enkel de valse wanden weggehaald die de ruimte in kantoren indeelde.”

In cijfers

Voor een gebouw van drie verdiepingen hoog met een gevel van vijf meter en een oppervlakte van 500 vierkante meter betaal je in de provinciehoofdsteden een andere som. De totalen zijn de jaarlijkse boetes.

• Brussel: 4.500 euro
• Gent: 3.300 euro
• Antwerpen: 2.220 euro
• Brugge: 1.500 euro
• Hasselt: 1.250 euro

(bron: gemeentelijke diensten)

Leegstand: een speeltuin

Op het Zaterdagplein in hartje Brussel, tussen Parking 58 en het Sint-Katelijneplein, staat een gebouw van acht verdiepingen. In 1999 zag Luc Maes, architect en Brusselaar pur sang potentieel in het leegstaande gebouw. Hij zocht via de stad Brussel zeven andere investeerders en samen kochten ze het pand voor net geen dertig miljoen Belgische frank (704.680,57 euro). Vandaag wonen er nog zes van de zeven kopers zelf.

"Vandaag moet een woning 280 centimeter hoog. Daar struikelt stedenbouw over, vijftien jaar geleden werd dat nog door de vingers gezien," zegt architect Maes. Hij is een tevreden man met de investering van zijn kinderen van vijftien jaar terug. "Dat vijf van de zeven investeerders van toen, hier nog steeds zelf wonen, zegt genoeg." En ja, ik zou hier zelf ook heel graag wonen (lacht)."

Dit artikel werd geschreven door een student van de Erasmushogeschool Brussel